在萨默维尔市名为74M的新大楼16层休闲区，钴蓝色沙发和一整面墙的Skee-Ball游戏机通向可俯瞰波士顿市中心全景的户外露台。大堂矗立着57英尺高的连体机灵鬼玩具雕塑，大楼本身距离Assembly Row购物区和橙线地铁站仅几步之遥。

　　没错，74M具备过去十年间大波士顿地区遍地开花的众多建筑的典型特征。

　　问题在于，和其中不少建筑一样，74M是专为生命科学实验室建造的。而除了一楼即将开业的唐恩都乐，整栋楼空空如也。沿街而上50万平方英尺的实验室大楼如此，芬威公园附近波士顿那栋亦是如此。奥尔斯顿西部大道上的大型综合体虽有零售店入驻，但实验室租户仍为零。

　　新冠疫情时期的建设热潮过后，大波士顿地区实验室面积在过去五年激增近一倍，达到4840万平方英尺。然而根据经纪公司纽马克的数据，在惊人的时机误判下，当地生物医药行业曾如日中天的发展已基本停滞，导致近36%的实验室空间闲置——创下历史最高空置率。

　　这种空间过剩现象在大波士顿地区面临严重住房短缺的当下尤为刺眼。事实上，这些空置建筑占据的地块本可轻松用于建造公寓楼。但在生命科学建设狂热的鼎盛期，实验室开发商往往在可开发土地竞标中压倒住宅建筑商，某些情况下地方政府也乐见新增商业税收的前景。

　　如今，改造这些空置实验室无论在资金还是物理层面都困难重重。这使得房地产业不得不直面这个棘手问题：我们到底该如何处理这些空置空间？

　　将实验室空间改作传统办公室、轻工业制造等新用途，或把老旧市中心办公楼转为住宅，远非易事。

　　实验室建筑的技术复杂度远超大多数类型，其精密的机械和空气处理系统占用更多空间且造价更高。设计公司Sasaki科技实践负责人Rishi Nandi表示，实验室空间每平方英尺造价约1200美元——比办公空间至少高出50%。

　　这意味着实验室建筑需要更高租金才能满足投资者预期。开发商借款建设时，会通过租金收益模型向贷方展示预期回报。实验室用户的租金通常高于普通办公用户：纽马克研究显示，大波士顿地区新实验室平均要价约每平方英尺85美元，而办公空间仅50美元左右。投资实验室建筑的投资者必然追求更高收益。

　　多数考虑改变实验室用途的业主或运营商，其建筑处于"核心与外壳"状态——即仅差租户特定设备的最终安装。即便如此，某些"核心与外壳"建筑已配备价值数百万美元的暖通系统、冷却塔等专业设备。

　　将实验室转为办公或住宅还存在物理层面的挑战。

　　通常实验室建筑约40%面积设计为办公用途。但整栋楼需要强大的机械系统、冗余电力（防止停电导致研究中断）及更密集的通风系统。仲量联行高级总工程师Larry Dubord指出，实验室建筑的机械设备量通常是办公楼的3倍。

　　在74M大厦17层设备层，10×20英尺的通风管道横贯双层挑高空间，将空气输送到下方工作区。实验室建筑的暖通系统不像办公楼或公寓那样循环内部空气，而是持续引入外部空气，经加热、冷却或除湿后才送入工作区。

　　这类管道系统通常需要更高层高，从而挤占可出租面积。300英尺的公寓塔楼可建25层以上包含数百单元，而294英尺的74M仅有15个可出租楼层。Sasaki的Nandi表示，层高差异意味着每月可能减少数十套公寓的租金收入。

　　"从财务模型角度看，这直接导致可租面积大幅缩水。"他说。

　　波士顿建筑公司DREAM Collaborative联合创始人、生命科学实验室设计专家Troy Depeiza指出，不同类型建筑在设计上存在微小但关键的差异。例如仓库需要更高承重地板以安全装卸货物和运行叉车，住宅建筑规范则要求大量窗户。

　　甚至连电梯、楼梯和卫生间的位置布局，实验室建筑也与住宅或工业建筑迥异。

　　"需要进行大量结构调整才能实现功能转换，"他表示，"这根本"不划算""。

　　因此多数业主除了等待市场复苏别无选择。不过纽马克波士顿分公司东北研究主管Liz Berthelette透露，部分业主正"积极考虑将空间转租给其他用户"，无论是波士顿周边的办公或医疗办公租户，还是郊区的所谓"硬科技"和先进制造业。

　　波士顿地产公司（现称BXP）正将实验室建筑租给生命科学公司——但非用作实验室。这家办公地产巨头2021年在沃尔瑟姆市Point区赛默飞世尔科技总部旁开建2.905亿美元的实验室大楼；今年初与某未具名生命科学公司签订仅租赁办公空间的合约。BXP总裁Doug Linde上月向华尔街分析师表示，目前正就该大楼洽谈两笔类似交易。

　　"尽管该建筑专为实验室建造并具备相应基础设施，但当前在毛坯空间进行办公租赁的经济效益远超实验室租赁，因为后者需要投入更高昂的租户改善费用来参与市场竞争。"他解释道。

　　对尚未开工的实验室项目开发商而言，改变用途可能意味着惨重的财务损失。许多开发商为获取更高实验室租金而高价购地，若转向住宅等其他用途，可能面临长达数年的审批流程，以及随之而来的建筑师、律师和工程师费用。

　　但部分开发商已决定转型：6月，Bulfinch公司总裁Robert A. Schlager向尼德姆规划委员会表示，正考虑将128号公路前Muzi福特经销店地块上获批已久的实验室项目改为住宅和酒店。

　　这种转变也可能让市政当局付出代价。

　　大波士顿地区许多城镇严重依赖实验室热潮来丰富税基并增加商业税收，以减轻房主负担。

　　例如萨默维尔市自2020年以来新增近200万平方英尺实验室空间，这是该市税基多元化战略的关键部分——尤其在2016年选民批准增税2.57亿美元建设高中后。部分实验室人声鼎沸，而74M等另一些则门可罗雀。

　　萨默维尔战略规划与社区发展办公室主任Tom Galligani表示，该市实验室均为新建而非附近郊区常见的旧办公楼改造，实属幸运。新建筑符合严格的能效标准，对潜在租户具有吸引力，Galligani相信它们终将迎来入驻者。

　　"我们所有设施都是崭新的，"他说，"我认为我们在生命科学领域不会面临相同挑战。当然，时间会证明一切。"

　　74M开发商Greystar高级总监Matt DeNoble表示，与其强行改变用途，不如等待合适租户。他指出74M周边区域毗邻蓬勃发展的Assembly Square、交通枢纽及日益增多的实验室空间，完全具备形成生命科学集群的条件。目前已有公司预约参观考察场地。

　　"我们开始听到客户表示"是时候做决定了"，"DeNoble说，"我们对长期填满这栋楼毫不担心。"

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