【编者按】在AI浪潮席卷全球的当下，数据中心建设如火如荼，英伟达、亚马逊等科技巨头纷纷斥巨资布局。市场质疑声随之而起：这是否是又一场泡沫？全球第二大数据中心REIT掌门人却斩钉截铁地说“不”。本文将带您穿透喧嚣，直击行业核心——真实需求驱动的扩张究竟底气何在？万亿级资本洪流将涌向何方？当电力供应滞后与四年并网延迟形成“完美风暴”，这场重塑基础设施格局的超级周期将如何演进？让我们透过行业领军者的视角，看清数字地基下的真实脉络。

　　当英伟达、亚马逊、谷歌和meta等超大规模企业接连宣布数据中心建设计划时，市场泡沫的警告声日益高涨。有人认为，这个尚处萌芽阶段、前景充满未知的市场已出现过度建设；亦有人担忧部分项目的融资存在风险。

　　全球第二大数据中心房地产投资信托基金Digital Realty的CEO安迪·鲍尔却持截然相反的观点。

　　已在公司任职25年的鲍尔表示，他丝毫不担心行业建设过热。

　　“基于真实客户签订的实打实长期合约——那些长达15年的合同所反映的实际需求，当前市场并未出现供应过剩。”他在接受《地产博弈》采访时如此断言。

　　仲量联行最新展望报告揭示，全球数据中心正迎来前所未有的扩张浪潮：预计到2030年，总容量将从103吉瓦激增至200吉瓦，近乎翻倍。这股浪潮的核心驱动力正是人工智能——仲量联行指出，AI正在彻底重塑数据中心产业格局。该房地产研究机构预测，到2030年AI工作负载将占据数据中心总容量的半壁江山，并强调“房地产各项指标均未显示泡沫迹象”。

　　事实上，仲量联行预估未来五年该领域需吸纳高达3万亿美元总投资，其中1.2万亿美元将创造房地产资产价值，另有约8700亿美元的新增债务融资。报告将这场变革称为“基础设施超级周期”。

　　“我们正见证自云计算迁移时代以来数据中心基础设施最深刻的转型，”仲量联行全球数据中心及关键环境事业部总裁马特·兰代克指出，“需求规模之巨前所未有。仅2024至2026年间，超大规模企业就计划投入1万亿美元建设数据中心。而供应限制与长达四年的电网接入延迟，正形成一场完美风暴，从根本上重塑我们的开发模式、能源获取策略与市场布局。”

　　据仲量联行预测，AI工作负载在数据中心总容量中的占比将从2025年的25%飙升至2030年的50%。

　　Digital Realty掌门人鲍尔的见解更为本质：他认为行业不过是乘着云计算、数字化转型等长期技术东风稳步前行。

　　“发展过程中会否有起伏？当然会有，”鲍尔坦言，“但这些是坐拥真实现金流与业务的万亿美元级企业，它们正为创新持续投入。而我们数字基础设施领域——特别是我们的运营模式——始终致力于构建长期韧性，既能抵御风险，又能服务区域内的所有需求方。”

　　鲍尔特别指出，在AI军备竞赛中，房地产环节的风险远低于超大规模企业自身。

　　“在我们投资的实体基础设施战略中，我看到了极强的抗冲击能力。当前需求远超供给，投机性数据中心建设根本赶不上客户需求的速度。”他补充道，Digital Realty的空置率已降至历史最低点。

　　如同所有房地产投资，鲍尔强调了区位的重要性。公司正重点布局弗吉尼亚北部、芝加哥、达拉斯等数据需求高地，乃至新加坡、东京、法兰克福和伦敦等国际枢纽——“必须贴近终端用户、消费场景与设备集群。”

　　然而在融资端，喜达屋资本集团董事长巴里·斯特恩利希特等人已敲响警钟。

　　“我们现在重点关注租户的信用状况，尤其是甲骨文，”斯特恩利希特去年11月在《地产博弈》播客中表示，“甲骨文将所有合作押注在ChatGPT上，而ChatGPT作为尚未盈利的初创企业，需要数千亿美元资金才能实现其目标规模。”

　　鲍尔对此回应称，包括甲骨文在内的所有相关企业，在AI领域之外均拥有庞大业务根基（除甲骨文外），且普遍倾向于持有房地产资产。目前这些企业在数据中心领域约拥有半数产权。

　　“他们绝不可能轻易放弃这些核心市场的布局。”鲍尔笃定地说。