澳大利亚政府一致认为:郊区扩张的时代已经结束。

　　为了应对不断增长的人口，澳大利亚的城市需要建设，而不是分散。

　　如果这种城市规划的重新定位得以通过，它将被证明是一个里程碑式的变化。但它会对房地产价格产生什么影响?

　　让我们来看看他们提出了什么建议。

　　根据财政部人口中心的数据，到2033年，墨尔本和悉尼的人口将达到610万。

　　正是这样的预测促使州政府采取行动。

　　在墨尔本，政府的计划是在已建成的郊区开发约100万套新住房。

　　在新南威尔士州，该州已经确定了主要集中在火车站周围的发展目标区域。

　　在布里斯班，市长Adrian Schrinner计划建造11.5万套住房，以适应人口增长。

　　西澳大利亚州政府公布的目标是在珀斯和皮尔的350万框架下实现49%的填充开发。

　　政府调整指导方针的原因是，郊区扩张带来了实际成本。

　　为边缘地区的新郊区(绿地开发)建设基础设施，纳税人的花费是现有郊区的3到8倍。

　　当我们考虑到澳大利亚城市有多大(地理上)时，这笔支出就显得微不足道了。

　　墨尔本是澳大利亚最大的城市，也是世界第32大城市，面积为2453平方公里。它的都市区目前容纳了大约500万人。相比之下，伦敦大都会区面积大致相同，但拥有1480万人口。

　　悉尼以2037平方公里的面积排名第43位。虽然在澳大利亚人看来，每平方公里1900人的人口密度很紧，但它是世界上人口密度最低的城市之一，人口密度仅为洛杉矶都会区的59%。

　　珀斯现在是世界上最长的城市，它从北向南延伸150公里，沿着海岸从北部的两岩到南部的曼杜拉。

　　大多数城市规划者将城市扩张归咎于过去50年来政府采取的“不干涉、让市场决定”的做法。

　　其结果是，大约70%的新地铁住宅建在城市边缘地带。在中央商务区和内城，高楼大厦通常提供小型“狗窝”公寓。

　　SGS经济与规划的马库斯?斯皮勒是这样说的。

　　“在其他司法管辖区，即欧洲，政府在巩固土地、为开发做好准备、组织基础设施、总体规划，然后将其批发给开发部门以提供住房方面发挥着更为积极的作用。”

　　“如果你只是依靠临时的、机会主义的方法，就像我们到目前为止所做的那样，我认为这是非常有问题的。”

　　澳大利亚的做法反映了许多北美城市的做法。这个城市的模式包括一个中央商务区，巨大的塔楼被一小部分边缘的中型建筑包围，周围是一片低层独立式住宅的海洋。

　　是的，当(如果)这些城市规划的变化开始时，你将不得不忍受尖叫的头条新闻。

　　但它们不会是摩天大楼，因为它们通常不会提供更大的整体密度。

　　例如，西班牙城市巴塞罗那的人口密度高于曼哈顿，尽管它的高度较低。

　　在澳大利亚，新方法旨在提供规划者所描述的“缺失的中间”。它不是在郊区建造高耸的高楼大厦，而是在已建成的郊区建造4至10层的综合体，主要围绕交通和购物带

　　在维多利亚州，州政府将接管地方议会在靠近公共交通的地区进行重大开发的决策权，比如拟议中的郊区铁路环线。

　　十个活动中心被指定为更高的密度:Broadmeadows、Camberwell Junction、Chadstone、Epping、Frankston、Moorabbin、Niddrie、Essendon North、Preston和Ringwood。

　　这些都增加了现有的优先区:Arden, Docklands, Fishermans Bend, Footscray, East Werribee, Parkville和Sunshine。

　　在新南威尔士州，该州的提议将在39个选区的交通枢纽附近增加人口密度。

　　新方法将从八个交通导向发展(TOD)加速区(Bankstown, bay West, Bella Vista, Crows Nest, Homebush, Hornsby, Kellyville和Macquarie Park)的临时批准途径开始。

　　在布里斯班，市议会已经提名了南布里斯班、卡林代尔、Indooroopilly、切姆赛德、花园城市(格拉瓦特山)、Toowong和Nundah的Toombul为优先区域。

　　新方法背后的典型思想是加拿大规划师布伦特·托德里安(Brent Toderian)首创的“城市密度，做得好”概念。

　　其目的是创造一个充满文化活力、对汽车依赖程度较低的社区。住房有多种形式;中层公寓大楼、复式和三层公寓，以及面向小巷和后街的小别墅。

　　根据Toderian先生的说法，这种方法有很多好处，包括适合步行的社区，较低的人均能源消耗以及为政府节省大量经济开支。

　　对投资者来说，重要的是要记住，这些计划将延续到未来二三十年，其中很多规模将在几年后实现。

　　但即便如此，对房价的影响也应该微乎其微。

　　如果在隔壁建造一座新的八层塔楼，那么它将在短期内产生影响。

　　但这些住房中的很大一部分将建在未充分利用的商业和工业区(即所谓的棕地开发)，不太可能建在现有的低层住宅上。

　　还有一个积极的影响:开发商的购买增加了该地区的需求，推高了地价。

　　作为一名着眼于长期的投资者，我会考虑一处房产相对于新住宅区的位置，特别是如果一个新的综合大楼将使房产或户外区域黯然失色。

　　但最主要的是，我预计合理的发展将对当地价格产生积极影响，因为新居民会鼓励更多的咖啡馆、商店和所有其他服务，使城市生活更具吸引力。

　　

　　

　　

　　条问答

　　更高的人口密度会影响房价吗?

　　API杂志的专栏作家Miriam Sandkuhler写道，我预计合理的发展会对当地价格产生积极影响，因为新居民会鼓励更多的咖啡馆、商店和所有其他服务，使城市生活变得有吸引力。