问:我父亲去世前，他和第二任妻子为他们的房子设立了一个生前信托基金。在信托文件中，我和继兄被指定为共同受托人。我是50%的受益人，我同父异母的哥哥和姐姐各持有25%的股份。

　　为了提交更新的契约，县里要求我们对房产进行检查并进行一定的维修。我们还有其他与房产相关的费用，包括每年的房屋保险费和房产税。我们想今年把房子卖了。

　　到目前为止，我已经支付了几乎所有的拥有和维护物业的费用。我想知道谁应该还我钱，哪些费用。谁负责支付这些费用-两个受托人(50/50)还是三个受益人(50/25/25)?

　　A:让我们从你信中隐藏的问题开始，这些问题是关于更新契约和持有物业所有权的信托的。

　　你父亲曾一度以自己的名义拥有这栋房子。后来，他设立了一个生前信托基金。要让生前信托生效，你父亲的资产必须从他名下转到信托名下。

　　他会把他的银行和股票账户从他的个人名字改为他的信托名字。更重要的是，他必须把自己对房子的所有权转让给信托基金。在大多数地方，房屋的转让应该是一个简单的任务，只需要他签署一份契约，将他在房屋中的所有权权益转移到信托基金中。

　　现在，在一些地方，当地市政当局可能会要求支付费用才能做到这一点。有些人甚至要求在允许将房屋所有权转移到信托之前进行房屋检查。该房产所在的市政当局要求对房屋进行维修，以满足当地市政建筑法规的要求。

　　我们怀疑这就是发生的事情。在你父亲活着的时候，房子仍然是他的，但是房子是由他的生前信托保管的。一旦房子的所有权被放到了生前信托的名下，你父亲很可能既是信托的受托人，也是信托的受益人。你和你同父异母的兄弟很可能被任命为受托人继承人。你父亲死后，你和你继兄成为信托的共同受托人。同样，你的父亲将不再是信托的受益人，你和你的两个继兄弟姐妹将成为信托的受益人。

　　你以受托人的身份，代表信托。作为信托的受益人，你是三个所有者之一。受托人不应对信托的债务和费用承担个人责任。信托发生的费用，应当从信托资产中支付。所以如果信托基金也有你父亲的一些银行账户，房子的费用就可以从这些账户中支付。

　　一份精心起草的信托协议应详细说明如何管理信托以及受托人应如何处理任何费用。请仔细阅读信托文件，了解您需要做什么，以及信托产生的费用如何以及何时支付和偿还。

　　当生前信托只持有一所房子时，受托人可能会支付费用，但信托的所有者应该向受托人报销这些费用。在你的情况下，你应该承担50%的费用，你的继兄弟姐妹各支付25%。

　　如果你还没有一个为信托所支付费用的持续清单，我们鼓励你现在就创建一个清单。确保你能记录下你要求报销的所有费用。然后，你可以向你的继兄弟姐妹出示一份费用清单，并要求他们偿还你的那部分费用。如果他们今天不能给你现金，你应该可以在出售房产时从收益中减去这些费用。净收益，减去所有费用，包括你的报销，然后将在你和你的继兄弟姐妹之间分配。

　　当然，你的情况可能有复杂的因素。因此，考虑与起草信托的遗产律师或其他遗产律师谈谈。信托可以对房屋出售的方式和时间有具体的规定，如果受托人支付了房屋费用，信托也可以规定对受托人的具体补偿。信托还可以对受托人处理信托事务的时间给予一定的补偿。

　　(Ilyce Glink是《首次购房者应问的100个问题》(第4版)的作者。她也是财务健康技术公司Best Money Moves的首席执行官。塞缪尔·塔姆金(Samuel J. Tamkin)是芝加哥的一名房地产律师。通过伊莱斯的网站ThinkGlink.com联系她和山姆。)